Vermietete Wohnung bewerten und verkaufen: Warum der Mietvertrag den Preis verändert

Sie möchten eine Wohnung verkaufen, in der noch jemand zur Miete wohnt? Das geht. Nur sollte die Wohnung nicht so bewertet werden, als könnte der Käufer sofort selbst einziehen. Der bestehende Mietvertrag beeinflusst, wer als Käufer infrage kommt, welche Einnahmen die Wohnung bringt und wann sie frei werden könnte. Ein pauschaler Abschlag für „vermietet“ hilft dabei nicht. Entscheidend sind die konkreten Vertragsbedingungen und die Nachfrage nach vergleichbaren Wohnungen.

Auf einen Blick

• Verkauf: Eine vermietete Eigentumswohnung kann verkauft werden. Ein Eigentümerwechsel beendet das Mietverhältnis nicht automatisch.
• Wert: Für Eigennutzer zählt die Verfügbarkeit; für Anleger zählen vor allem die rechtlich erzielbare Miete, Kosten und Risiken. Darum kann sich der Käuferkreis verändern.
• Erster Schritt: Mietvertrag und Mieteinnahmen prüfen, die rechtliche Einordnung klären und erst dann den möglichen Verkaufspreis ableiten.

Kann ich eine Wohnung mit Mieter verkaufen?

Ja. Der Verkauf der Wohnung und das Ende des Mietverhältnisses sind zwei verschiedene Vorgänge. Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) ist die neue Eigentümerin oder der neue Eigentümer an einen wirksam geschlossenen Hauptmietvertrag gebunden. Auch im Teilanwendungsbereich beendet der bloße Verkauf das Mietverhältnis nicht; der gesetzliche Kündigungsschutz bleibt bestehen. Der Wunsch des Käufers nach Eigennutzung ersetzt keinen erforderlichen Kündigungsgrund.

Nicht jedes Mietverhältnis fällt jedoch unter dieselben Regeln. Außerhalb des MRG gelten Bestimmungen des Allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuchs (ABGB); insbesondere die Folgen eines Eigentümerwechsels und einer möglichen Aufkündigung müssen dann im konkreten Fall geprüft werden. Eine freie Übergabe sollte daher erst zugesagt werden, wenn sie rechtlich und tatsächlich gesichert ist.

Für die Vermarktung ist diese Klarheit entscheidend: „vermietet“ beschreibt den gegenwärtigen Zustand, „bezugsfrei“ eine ganz andere Kaufmöglichkeit.

Warum verändert der Mietvertrag den Käuferkreis?

Eine freie Wohnung spricht Menschen an, die selbst einziehen möchten, und solche, die vermieten wollen. Bei einer vermieteten Wohnung kann ein Eigennutzer seinen Plan oft nicht sofort umsetzen. Für ihn ist wichtig, ob und wann die Wohnung tatsächlich verfügbar wird.

Ein Anleger betrachtet dagegen die laufenden Einnahmen. Ein gut dokumentiertes Mietverhältnis mit nachvollziehbaren Zahlungen kann für ihn attraktiv sein. Er fragt aber auch: Wie hoch ist der Hauptmietzins ohne durchlaufende Betriebskosten? Welche Ausgaben bleiben beim Eigentümer? Ist der Vertrag befristet oder unbefristet? Was darf nach dem geltenden Mietrecht künftig überhaupt verlangt werden? Worauf Anleger beim Kauf achten, beschreibt der Ratgeber Was ist eine Anlegerwohnung?.

Deshalb ist „vermietet“ kein eigener Qualitätsstempel und auch kein fixer Preisabschlag. Eine Wohnung mit zeitnaher, gesicherter Verfügbarkeit kann anders am Markt stehen als eine Wohnung mit langfristigem Mietverhältnis und niedrigem Hauptmietzins. Wie groß der Preisunterschied ist, lässt sich nur aus dem konkreten Objekt und passenden Vergleichsfällen ableiten.

Ich kann eine vermietete Wohnung nicht so bewerten, als stünde sie morgen leer. Mietvertrag, tatsächliche Einnahmen und der Käuferkreis müssen zum angesetzten Preis passen.

Welche Angaben im Mietvertrag wirken sich auf den Wert aus?

Vier Punkte sind für Eigentümer besonders wichtig:

1. Laufzeit und Beendigung: Wann wurde der Vertrag geschlossen oder verlängert? Ist eine Befristung wirksam vereinbart? Wann könnte die Wohnung tatsächlich frei werden? Gerade bei älteren Verträgen und Verlängerungen reicht es nicht, nur das Enddatum auf der ersten Seite abzulesen.
2. Miete und Zahlungsverlauf: Welcher Betrag ist der Hauptmietzins, welche Beträge sind Betriebskosten oder andere Zahlungen? Sind Mieten offen? Eine vereinbarte Wertsicherung sollte mit der tatsächlichen Vorschreibung abgeglichen werden.
3. Anwendungsbereich des MRG: Im Vollanwendungsbereich können Mietzinsbeschränkungen gelten. Im Teilanwendungsbereich gelten andere Regeln zur Miethöhe, der Kündigungsschutz bleibt jedoch relevant. Ob Voll-, Teil- oder Ausnahmeanwendung vorliegt, hängt von Gebäude, Wohnung und Vertrag ab, nicht allein vom Wort „Altbau“.
4. Kosten und weitere Vereinbarungen: Rücklage und geplante Arbeiten am Haus, nicht auf Mieter überwälzbare Ausgaben, Kaution und schriftliche Nebenabreden gehören in die Unterlagen. Käufer wollen wissen, welche Verpflichtungen sie mit der Wohnung übernehmen.

In Wien kann etwa eine Wohnung in einem älteren Mehrparteienhaus mietrechtlich anders einzuordnen sein als eine frei finanzierte Neubauwohnung im Wiener Umland. Selbst innerhalb desselben Bezirks sind zwei vermietete Wohnungen nicht automatisch vergleichbar. Die Adresse allein erklärt weder den Mietzins noch die Verfügbarkeit. Wenn die Einordnung oder die Wirksamkeit einer Befristung zweifelhaft ist, sollte sie vor einer Zusage an Käufer rechtlich geprüft werden.

Wie bewertet man eine vermietete Wohnung sinnvoll?

Zuerst wird die Wohnung selbst betrachtet: Lage, Zustand, Grundriss, Freiflächen und Gebäude. Dann kommt die Vermietung als eigene Wertebene hinzu. Für den Preisvergleich sind Verkäufe ähnlich vermieteter Wohnungen besonders hilfreich. Preise frei verfügbarer Wohnungen können einen anderen Käuferkreis abbilden und lassen sich deshalb nicht ungeprüft übertragen. Warum Marktwert, Angebotspreis und erzielter Preis dabei drei verschiedene Zahlen sind, erklärt Vom Marktwert zum erzielbaren Verkaufspreis.

Zusätzlich wird geprüft, was ein Anleger mit der Wohnung wirtschaftlich erhält. Das österreichische Liegenschaftsbewertungsgesetz kennt dafür das Ertragswertverfahren: Es berücksichtigt Erträge, Bewirtschaftungsaufwand und weitere Annahmen. Für eine Verkaufsentscheidung muss daraus nicht automatisch ein förmliches Gutachten werden. Die Logik ist aber wichtig: Die Monatsmiete ist nicht gleich dem Ertrag, der dauerhaft beim Eigentümer bleibt.

Eine einfache Rechnung zeigt, warum der Angebotspreis für Anleger einen Unterschied macht.

Vereinfachtes Modellbeispiel: Eine Wohnung bringt 900 Euro Hauptmietzins pro Monat, ohne Betriebskosten und Umsatzsteuer. Das sind 10.800 Euro im Jahr.

Das ist nur eine Miet-Kaufpreis-Relation, keine Nettorendite und keine Immobilienbewertung. Kosten für Verwaltung, Erhaltung und Rücklage, ein mögliches Mietausfallsrisiko sowie Erwerbsnebenkosten sind nicht eingerechnet. Ob die vereinbarte Miete rechtlich und auf Dauer erzielbar ist, muss ebenfalls geprüft werden. Die Tabelle sagt auch nicht, welcher der beiden Kaufpreise am Markt erreichbar wäre.

Jetzt verkaufen oder warten, bis die Wohnung frei wird?

Ein Verkauf während der Vermietung kann sinnvoll sein, wenn es in der Lage Nachfrage von Anlegern gibt und die vereinbarte Miete zur Preisvorstellung passt. Sie müssen dann keine freie Übergabe in Aussicht stellen. Ein nachvollziehbarer Mietvertrag und vollständige Unterlagen helfen Käufern bei der Prüfung.

Warten kann sich lohnen, wenn eine rechtlich gesicherte Beendigung des Mietverhältnisses absehbar ist und sich eine freie Wohnung an einen größeren Käuferkreis vermarkten ließe. Dem möglichen Preisvorteil stehen aber laufende Eigentümerkosten, Zeit und die Unsicherheit über den späteren Markt gegenüber. Eine Befristung allein ist noch keine Garantie, dass die Wohnung zum gewünschten Verkaufstermin tatsächlich leer ist.

Eine dritte Möglichkeit ist eine einvernehmliche Lösung mit dem Mieter. Ob sie zustande kommt und welche Bedingungen dafür gelten, lässt sich nicht einseitig festlegen. Vor einer solchen Vereinbarung sollte die rechtliche und wirtschaftliche Wirkung geklärt werden. Entscheiden Sie also nicht nach der pauschalen Regel „frei ist immer besser“, sondern vergleichen Sie die realistisch umsetzbaren Wege für genau diese Wohnung.

Was brauchen Sie für eine belastbare Preiseinschätzung?

Halten Sie den Mietvertrag samt Nachträgen, aktuelle Mietvorschreibungen, einen Überblick über Zahlungseingänge, Angaben zur Kaution sowie Unterlagen der Hausverwaltung bereit. Dazu gehören insbesondere Betriebskosten, Stand der Rücklage und bekannte größere Arbeiten. Besichtigungen und Bildaufnahmen in der bewohnten Wohnung sollten frühzeitig und respektvoll mit den Mietern abgestimmt werden.

In Wien und Niederösterreich kann Wolke 7 die Wohnung persönlich bewerten und die passende Käufergruppe für eine Vermarktung der vermieteten Immobilie einordnen. Geht es um strittige Vertragsklauseln oder den genauen MRG-Anwendungsbereich, gehört die rechtliche Prüfung dazu. So entsteht ein Angebotspreis, der die Wohnung und das bestehende Mietverhältnis abbildet.

Welche Dokumente für einen Immobilienverkauf insgesamt benötigt werden, zeigt unser Unterlagen-Ratgeber. Den Ablauf vom Angebot bis zur Übergabe erklärt Wie verkauft man eine Immobilie?.

Quellen

• RIS: Mietrechtsgesetz, § 2 – Bindung der Rechtsnachfolger an den Hauptmietvertrag; § 1120 ABGB und dessen Anwendung außerhalb des MRG.
• oesterreich.gv.at: Anwendungsbereiche des Mietrechtsgesetzes; Kündigungsschutz; Befristung von Mietverträgen.
• RIS: § 5 Liegenschaftsbewertungsgesetz – Ertragswertverfahren; OGH-Rechtssatz zu Mietverhältnis und Kaution bei Eigentümerwechsel.