Eine Person möchte das geerbte Haus behalten, die anderen hätten lieber Geld. Warum am Anfang eine gemeinsam akzeptierte Bewertung steht, was sich vor und nach der Einantwortung entscheiden lässt und wann Übernahme oder Verkauf näherliegt.
Eine Person möchte das geerbte Haus behalten, die anderen hätten lieber Geld. Oder alle wollen verkaufen, sind sich aber über den Preis uneinig. Solange jeder von einem anderen Wert ausgeht, wird aus der Frage „Verkaufen oder auszahlen?“ schnell ein Streit über Zahlen. **Der beste erste Schritt ist eine gemeinsam akzeptierte Bewertung der Immobilie.**Danach lässt sich prüfen, ob eine Übernahme finanzierbar ist und was bei einem Verkauf voraussichtlich für die Erben übrig bleibt. Die rechtliche Aufteilung sollten die Beteiligten bereits mit der Gerichtskommissärin oder dem Gerichtskommissär besprechen – bei einer Eigentumswohnung kann das besonders wichtig sein.
Auf einen Blick
- Übernahme: Eine Person erhält die Immobilie; die übrigen erhalten eine vereinbarte Auszahlung. Maßgeblich sind Erbquoten, ein nachvollziehbarer Wert sowie Schulden und weitere Rechte.
- Verkauf: Die Immobilie wird veräußert und der Erlös nach Klärung der Verlassenschaft und der Ansprüche verteilt. Das kann sinnvoll sein, wenn niemand übernehmen will oder die Finanzierung nicht trägt.
- Zeitpunkt: Bewerten und eine Erbteilung vereinbaren können die Erben schon vor der Einantwortung. Der rechtskräftige Einantwortungsbeschluss weist später die Erben und ihre Quoten für Grundbuch und weitere Abwicklung nach.
Warum ist eine Bewertung für beide Wege nötig?
Wer eine Immobilie verkaufen möchte, braucht einen realistischen Marktwert als Grundlage für die Preisstrategie. Wer einen Miterben auszahlen möchte, braucht dieselbe Grundlage für die Frage, was dessen Anteil wert ist. Die persönliche Bindung an das Elternhaus kann die Entscheidung beeinflussen; in den Verkehrswert gehört sie nicht. Das österreichische Liegenschaftsbewertungsgesetz versteht darunter den Preis, der üblicherweise bei einer Veräußerung erzielt werden kann.
Am besten verständigen sich alle Beteiligten vor der Beauftragung auf die Fragen: Welche Immobilie und welche Rechte werden bewertet? Zu welchem Stichtag? Welche Unterlagen liegen vor? Ein Wohnrecht, ein Kredit, ein Mietverhältnis oder absehbare Sanierungen können die Rechnung verändern. Auch der für steuerliche Zwecke ermittelte Grundstückswert ist nicht automatisch der aktuelle Marktwert, auf dessen Basis sich die Familie auf eine Auszahlung einigen möchte.
Eine nachvollziehbare Marktpreiseinschätzung kann zunächst die gemeinsame Gesprächsgrundlage schaffen. Wenn der Wert selbst zum Streitpunkt wird oder ein förmliches Gutachten benötigt wird, kann gemeinsam ein allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Immobiliensachverständiger beauftragt werden. Entscheidend ist, dass alle dieselben Annahmen und dieselben Unterlagen sehen.
Wenn eine Immobilie vererbt wird, stehen Trauer, Erinnerungen und Geldfragen oft gleichzeitig im Raum. Eine gemeinsame Bewertung gibt allen Erben eine sachliche Grundlage, um respektvoll über Verkauf oder Übernahme zu entscheiden.
Was kostet es, die Miterben auszuzahlen?
Vereinfachtes Rechenbeispiel – kein tatsächlicher Verkaufsfall: Drei Geschwister erben zu gleichen Teilen eine Eigentumswohnung, die der verstorbenen Person allein gehörte. Ihr gemeinsam angenommener Marktwert beträgt 600.000 Euro. Es gibt in diesem Beispiel weder Schulden noch andere Nachlasswerte oder Ansprüche. Übernimmt ein Geschwisterteil die Wohnung allein, entfallen rechnerisch 200.000 Euro auf jeden der beiden anderen. Für die Übernahme wären damit insgesamt 400.000 Euro Auszahlung zu finanzieren.
Das ist eine Verständnishilfe, keine allgemeine Auszahlungsformel. Besteht beispielsweise noch ein Kredit, gibt es weitere Vermögenswerte in der Verlassenschaft oder ist ein Wohnrecht zu berücksichtigen, müssen diese Punkte in der Vereinbarung geklärt werden. Auch wer laufende Kosten bis zur Übergabe trägt, wann gezahlt wird und wie die Zahlung abgesichert ist, gehört auf den Tisch. Kosten und steuerliche Folgen der gewählten Lösung sollten die Erben mit ihrer rechtlichen oder steuerlichen Beratung prüfen, bevor sie verbindlich unterschreiben.
Das Beispiel setzt voraus, dass die drei Personen nicht einfach dauerhaft zu je einem Drittel Wohnungseigentümer werden. Warum die Zuordnung der Wohnung schon im Verfahren wichtig ist, erklärt der nächste Abschnitt.
Was lässt sich vor der Einantwortung entscheiden – und was danach?
Bis zum Abschluss des Verlassenschaftsverfahrens gehört das Vermögen zur Verlassenschaft. Die mutmaßlichen Erben können die Immobilie daher nicht eigenmächtig so verkaufen, als stünden sie bereits als Eigentümer fest. Sie können aber die Entscheidung vorbereiten: Grundbuch, Kreditunterlagen, Pläne und laufende Kosten zusammentragen, eine Bewertung einholen und die Finanzierung einer Übernahme klären.
Vor der Einantwortung können mehrere Erben ein Erbteilungsübereinkommen schließen und beim Gerichtskommissär zu Protokoll geben. Darin kann etwa geregelt werden, wer die Immobilie übernimmt und welcher Betrag an die anderen geht. Ob und wie ein Verkauf noch während des laufenden Verfahrens möglich ist, muss im konkreten Fall mit dem Gerichtskommissär geklärt werden. „Vor Einantwortung darf überhaupt nichts entschieden werden“ wäre also ebenso falsch wie ein eigenmächtiger Verkauf.
Nach der Einantwortung hält der rechtskräftige Einantwortungsbeschluss fest, wer Erbe ist und mit welcher Quote. Er wird unter anderem für die Grundbuchseintragung benötigt. Sind mehrere Personen Miteigentümer eines Hauses geworden, müssen sie den Verkauf des gesamten Hauses gemeinsam tragen; die Übertragung von Anteilen und eine Auszahlung benötigen eine passende rechtliche Abwicklung. Den Vertrag, die Zahlung und die Grundbuchschritte sollten sie abgestimmt vorbereiten.
Wichtig bei einer geerbten Eigentumswohnung
Für Wohnungseigentum gilt eine Besonderheit: Eine Eigentumswohnung kann von einer Person oder von zwei natürlichen Personen zu gleichen Teilen als Eigentümerpartnerschaft übernommen werden. Sollen drei Geschwister erben, muss deshalb im Verlassenschaftsverfahren geklärt werden, wer die Wohnung erhält oder ob sie verkauft wird. Bleibt eine Einigung über Übernahme oder Verkauf aus, sieht das Verfahren eine öffentliche Versteigerung durch das Verlassenschaftsgericht vor. Gehörte die Wohnung bereits einer Eigentümerpartnerschaft, gelten zusätzlich besondere Regeln für den überlebenden Partner. Die konkrete Ausgangslage sollte der Gerichtskommissär prüfen.
Wann spricht mehr für die Übernahme, wann für den Verkauf?
| Eine Person übernimmt und zahlt die anderen aus, wenn … | Gemeinsam verkaufen ist näherliegend, wenn … |
|---|---|
| sie die Immobilie tatsächlich nutzen oder langfristig halten möchte und die Auszahlung samt laufenden Kosten finanzieren kann. | niemand die Immobilie übernehmen möchte oder die Auszahlung wirtschaftlich nicht tragbar ist. |
| alle einen nachvollziehbaren Wert und klare Zahlungsbedingungen akzeptieren. | die Erben das Vermögen aufteilen möchten, ohne gemeinsam für Erhaltung und Verwaltung verantwortlich zu bleiben. |
| Rechte, Schulden und die Zuordnung im Verlassenschaftsverfahren geklärt sind. | sich ein gemeinsamer Verkaufsweg und eine realistische Preisstrategie vereinbaren lassen. |
Der Verkaufspreis steht vor der Vermarktung nicht fest. Eine Bewertung ist deshalb kein Versprechen für einen bestimmten Erlös. Umgekehrt ist die Übernahme nicht schon deshalb günstiger, weil die Immobilie in der Familie bleibt: Die übernehmende Person muss Auszahlung, mögliche Investitionen und laufende Kosten tragen können. Was wir empfehlen: Erst beide Wege mit denselben Zahlen durchrechnen, dann eine Entscheidung treffen.
Kommt bei einem bereits im Miteigentum stehenden Haus keine Einigung zustande, kann eine Miteigentümerin oder ein Miteigentümer eine Teilungsklage erheben. Das ist keine Abkürzung zu einem frei gewählten Verkaufspreis. Vor diesem Schritt lohnt es sich, die strittigen Punkte zu benennen und eine einvernehmliche Lösung auf gemeinsamer Bewertungsbasis zu versuchen.
Wie können Miterben konkret beginnen?
- Eigentum und Ansprüche klären: Wer sind die Beteiligten, welche Erbquoten stehen im Raum, und handelt es sich um ein Haus oder um Wohnungseigentum? Das lässt sich mit dem Gerichtskommissär und den vorhandenen Unterlagen klären.
- Einen gemeinsamen Wert ermitteln: Zustand, Rechte und Belastungen offenlegen und denselben Bewertungsstichtag verwenden. Für die erste Einordnung können die Erben die Immobilie bei Wolke 7 bewerten lassen.
- Beide Wege berechnen: Finanzierung und Zahlungszeitpunkt einer Übernahme prüfen; für den Verkauf Erlös, offene Verpflichtungen und Abwicklungskosten gegenüberstellen.
- Die Vereinbarung rechtlich umsetzen: Eine geplante Erbteilung frühzeitig mit dem Gerichtskommissär abstimmen. Für einen gemeinsamen Verkauf kann Wolke 7 anschließend die Vermarktung der Immobilie begleiten.
Wer zusätzlich vor der Frage steht, ob die Wohnung überhaupt im Familienbesitz bleiben soll, findet dazu den Ratgeber Geerbte Wohnung in Wien: verkaufen oder behalten?. Welche Papiere für eine spätere Vermarktung gebraucht werden, erklärt Welche Unterlagen brauche ich für den Immobilienverkauf?.
Quellen
- oesterreich.gv.at: Abwicklung des Verlassenschaftsverfahrens und Einantwortungsbeschluss; Erbteilungsübereinkommen.
- oesterreich.gv.at: Mehrere Erben bei einer Eigentumswohnung; Eigentümerpartnerschaft; Miteigentum und Teilungsklage.
- RIS: § 181 Außerstreitgesetz – Erbteilungsübereinkommen; § 2 Liegenschaftsbewertungsgesetz – Verkehrswert.
- BMF: Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer und Grundstückswert.
Häufige Fragen
Warum brauchen Erben eine Bewertung, auch wenn sie nicht verkaufen?+
Wer einen Miterben auszahlen möchte, braucht dieselbe Grundlage wie beim Verkauf: einen nachvollziehbaren Verkehrswert. Er beschreibt den Preis, der bei einer Veräußerung üblicherweise erzielt werden kann. Wichtig ist, dass alle Beteiligten dieselben Annahmen, denselben Stichtag und dieselben Unterlagen sehen.
Kann eine geerbte Immobilie schon vor der Einantwortung verkauft werden?+
Bis zum Abschluss des Verlassenschaftsverfahrens gehört das Vermögen zur Verlassenschaft, die mutmaßlichen Erben können daher nicht eigenmächtig als Eigentümer verkaufen. Sie können die Entscheidung aber vorbereiten und vor der Einantwortung ein Erbteilungsübereinkommen beim Gerichtskommissär zu Protokoll geben. Ob ein Verkauf während des laufenden Verfahrens möglich ist, muss im konkreten Fall mit dem Gerichtskommissär geklärt werden.
Können drei Geschwister gemeinsam eine Eigentumswohnung übernehmen?+
Für Wohnungseigentum gilt eine Besonderheit: Eine Eigentumswohnung kann von einer Person oder von zwei natürlichen Personen zu gleichen Teilen als Eigentümerpartnerschaft übernommen werden. Bei drei Erben muss deshalb im Verlassenschaftsverfahren geklärt werden, wer die Wohnung erhält oder ob sie verkauft wird. Bleibt eine Einigung aus, sieht das Verfahren eine öffentliche Versteigerung durch das Verlassenschaftsgericht vor.
